収益物件売却の流れを解説！1棟マンションや1棟アパートの注意点も紹介

収益物件売却の基礎知識と注意点

収益物件とは、家賃収入を得る目的で所有されるマンションやアパート、一棟マンション、一棟アパート等を指します。これらは、不動産を貸し出すことで継続的な収入（インカムゲイン）を得ることができ、運用型資産として位置づけられます。つまり、収益物件とは賃貸によって利益を得る不動産のことです。

収益物件を売却するメリットには、まずまとまった資金を確保できる点があります。長期間の運営によって蓄積された資本を現金化することで、新たな投資や資産の再配分が可能になります。また、貸付や所有に伴う管理の手間や負担から解放されるという利点もあります。加えて、資産構成を見直し、より自分の目的に合った資産運用に切り替えるきっかけにもなります。

一方、売却時には税金や各種費用にも注意が必要です。まず、譲渡によって得られた利益には譲渡所得税が課されます。譲渡所得は「譲渡収入額」から「取得費（購入価格から減価償却費を差し引いた額等）」および「譲渡費用（仲介手数料・登記費用・印紙税など）」を差し引いて算出します。さらに所有期間が売却時点の年の1月1日時点で5年以下か5年超かによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、税率が異なります（短期：約39.63%、長期：約20.315%） 。

主な売却時の費用としては、まず仲介手数料があります。これは宅地建物取引業法で上限が定められており、一般的には「売却額×3%+6万円＋消費税」が上限です 。そのほか、抵当権抹消登記などの登記費用（登記１件につき約1,000円）、司法書士に依頼する場合の報酬（5,000～3万円程度）、さらには印紙税や契約書に貼る収入印紙なども発生します 。

これらの税金や費用を適切に把握し、売却後に思ったより手元に残らなかったという事態を避けるためには、事前の準備と理解が欠かせません。

1棟マンション・1棟アパート売却の流れ（実際に売却を進める際の流れを段階的に解説）

１棟収益物件の売却は、単なる不動産取引以上に、事業性を意識した準備と段取りが重要です。以下のような段階で進めることが一般的です。

以下に各段階をもう少し詳しく説明いたします。

• 売却準備：まず、レントロール（入居者や賃料の一覧）や修繕履歴などの資料を整えることが第一歩です。これにより、買主候補に対して物件の収益性や管理状況を明確に示すことができます。特に、レントロールを提出できる売主は、そうでない売主に比べて成約価格が平均で約2％高いという傾向がありますので、丁寧な資料作成が売却の成功につながります。

  査定と価格設定：次に、収益性や類似物件の市場相場、そして所有期間による譲渡所得税の税率差などを踏まえて価格を設定します。特に所有期間が5年以下の短期譲渡は税率が高くなるため、税負担を見越した手取り金額の試算も重要です。

  売却手続きと費用：売買契約締結後に必要な仲介手数料や司法書士への登記費用、税金などを正確に把握しておくことが欠かせません。特に譲渡所得税の申告期限や計算方法などを事前に確認し、スムーズな売却後対応につなげましょう。

  このように３つの段階を丁寧に進めることで、収益物件の売却はスムーズかつ納得できる結果になります。ご自身が所有される１棟物件の売却でも、まずは資料の整理と収支の明確化から始めてみてください。

価格交渉と投資家対応のポイント

収益物件、特に１棟マンション・１棟アパートの売却では、投資家の視点に立った準備と戦略が不可欠です。以下に、投資家が重視するポイント、交渉を意識した価格設定、そして税務戦略の重要性について、整理してご説明します。

まず、投資家が注目するポイントとして、共用部の管理状態や給排水設備などの修繕・更新履歴は重視されます。修繕履歴があると、買主は想定外の出費を避けられるため、適切に提示することで信頼を得やすくなります。特に築古物件では、この情報がないと買主が過大にコストを見積もり、交渉で不利になる可能性があります。

次に、現状の収支構造を投資家目線で示すことが重要です。空室率の高い物件では、実質利回りを控えめに見積もる場合があるため、満室を目指すなどできる限り良好な収益性をアピールすることが望ましいです。また、修繕費が家賃収入の約１２％程度かかる例もあるため、経費構成を明示することで信頼性を高められます（例：築２０年超木造物件の修繕費） 。

価格交渉を見据えた価格設定では、「値引き前提」で一定の余裕を持たせることが一つの視点となりますが、それに加えて投資家が「確実に購入したい」と思うためには、資金調達の裏付けを示すことも有効です。たとえば、買付証明書に決済スケジュールや融資状況を明記しておくと、交渉がスムーズに進むことがあります 。

最後に、税務戦略の重要性です。不動産売却時の譲渡所得税は、所有期間によって大きく異なります。売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下なら「短期譲渡所得」となり、税率は最大で３９．６３％（うち所得税３０．６３％、住民税９％）です。これに対し、所有期間が５年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は約２０．３１５％に軽減されます 。この税率差は収益に直結するため、所有期間を見据えた売却時期の設定や、節税対策の計画が重要です。

以上のように、投資家が注目するポイントを丁寧に示し、交渉余地を確保しつつ、税負担を最小化する戦略を組み立てることが、収益物件の売却を成功に導く鍵となります。

売却後の対応と確定申告（収益物件売却後に必要な対応）

収益物件を売却したあとは、確定申告やローンの処理、資金の活用など、次のステップに備えた対応が重要です。以下の内容を押さえて、スムーズに進めましょう。

まず、確定申告についてですが、収益物件の売却で利益が発生した場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間となります。例えば、2025年中に売却した場合は2026年2月16日〜3月15日に申告する必要があります。e‑Taxによるオンライン申請も可能で、時間の制約がないため便利です。申告を忘れると延滞税や無申告加算税が発生するおそれがありますので、ご注意ください。

次に、ローン残債があるケースについてです。売却価格がローン残債を上回る、いわゆるアンダーローンの場合は、売却益でローンを完済し、司法書士を通じて抵当権抹消登記を同日に行うことが一般的です。この流れを踏めば、売却後に問題なく所有権が移転します。

最後に、売却後の資金活用についてです。得られた資金は、次の投資や返済、他の資産運用などに有効に活用できます。特に手取り額を正確に把握するためには、譲渡所得税や取得費等を考慮したシミュレーションが有効です。エクセルなどでシミュレーションを行うことで、税負担を含めた実際の資金計画が立てやすくなります。

以上が売却後に必要な対応です。確定申告、ローン処理、資金活用をしっかりと整理し、安心して次のステップへ進めるようにしましょう。

（文中の内容は、日本国内の信頼できる情報をもとに構成しております。）

まとめ

収益物件の売却をお考えの方に向けて、基礎知識や売却の流れ、価格交渉のポイント、売却後の対応までを分かりやすく解説いたしました。重要なのは、事前に必要書類や物件状況を整えたうえで、税や費用の仕組みを理解しながら適切に進めることです。また、売却後には確定申告や資金活用を計画的に考えることで、今後の資産形成にも繋がります。分かりにくい点があれば、どうぞお気軽にご相談ください。